- Expert-comptable spécialisé immobilier
L'expert-comptable qui comprend votre business immobilier
SCI, LMNP, marchand de biens, holding patrimoniale… L’immobilier a ses propres règles comptables et fiscales. Un mauvais choix de régime, un amortissement mal calculé ou une plus-value mal anticipée, et ce sont des milliers d’euros perdus. Chez EARN, vos interlocuteurs sont des experts-comptables indépendants, eux-mêmes entrepreneurs et investisseurs. Ils maîtrisent les montages patrimoniaux, la fiscalité immobilière et les réformes 2025-2026 qui changent la donne pour les bailleurs.
- Pour qui ?
Ce service est fait pour vous si...
On adapte notre accompagnement à votre stade.
Vous investissez en LMNP ou LMP
et vous voulez tirer le maximum du régime réel : amortissements du bâti et du mobilier, déduction des charges, déclarations BIC. Mais les réformes 2025 (réintégration des amortissements dans la plus-value) et 2026 (durcissement du micro-BIC pour les meublés de tourisme) compliquent les arbitrages. Votre comptable actuel ne suit pas.
Vous gérez une ou plusieurs SCI
et le choix entre IR et IS conditionne toute votre stratégie patrimoniale. Comptabilité de trésorerie ou d’engagement, déclaration 2072 ou liasse 2065, amortissement ou déficit foncier : chaque option a des conséquences à long terme sur la fiscalité des revenus et des plus-values.
Vous êtes marchand de biens
et la TVA sur marge, la comptabilisation des stocks immobiliers et le rythme des opérations exigent un expert qui connaît les spécificités de votre métier. Un comptable généraliste va commettre des erreurs coûteuses sur vos premières opérations.
Vous construisez un patrimoine immobilier
et vous commencez à sentir que votre fiscalité vous échappe. Plusieurs biens, plusieurs structures, pas de vision globale. Vous avez besoin d’un partenaire capable de penser holding, transmission, démembrement, et pas juste de faire votre bilan annuel.
- Notre accompagnement
Un accompagnement couvrant toute la chaîne de l'investissement immobilier
Ce que comprend notre accompagnement.
SCI : création, comptabilité et optimisation fiscale
Le choix IR ou IS est structurant et quasi irréversible. À l’IR, la SCI est transparente : revenus imposés au barème progressif, plus-value exonérée après 22 ans. À l’IS, la SCI amortit le bâti (2 à 4 %/an), ce qui réduit fortement le résultat imposable — mais à la revente, la plus-value est taxée à 25 % sans abattement.
Nos experts analysent votre TMI, votre horizon de détention et vos objectifs pour vous orienter vers le bon régime. Nous assurons la tenue comptable, les déclarations (2072 ou liasse 2065), les PV d’assemblée et le suivi juridique annuel.
LMNP et LMP : fiscalité et conformité
Le régime réel reste puissant : l’amortissement du bâti (20 à 40 ans) et du mobilier (5 à 10 ans) ramène souvent le résultat imposable à zéro. Mais depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Et dès 2026, la loi Le Meur durcit le micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés : seuil à 15 000 € et abattement réduit à 30 % (contre 77 700 € et 50 % pour les meublés classés et la location longue durée).
Nos experts gèrent vos déclarations BIC, vos tableaux d’amortissement, le suivi de vos seuils LMNP/LMP, et vous alertent avant chaque basculement de régime.
Marchand de biens et promoteur immobilier
Vos biens achetés pour la revente sont des stocks, pas des immobilisations, leur comptabilisation suit des règles spécifiques. La TVA sur marge s’applique dans la majorité des cas : base taxable = prix de vente – prix d’achat, au taux de 20 %. Une erreur de régime peut coûter 20 % du prix de vente. Pour les promoteurs, la comptabilisation en VEFA et la gestion des appels de fonds ajoutent une couche de complexité.
Nos experts sécurisent la tenue comptable, la TVA et le pilotage financier de chaque opération.
Holding patrimoniale et stratégie de groupe
Quand le patrimoine se structure (plusieurs SCI, LMNP, activités mixtes), la holding centralise la trésorerie, fait remonter les dividendes en quasi-franchise d’impôt (régime mère-fille : 95 % d’exonération) et facilite la transmission. Le montage classique : une SAS ou SARL holding qui détient les parts des SCI filiales, emprunte pour de nouvelles acquisitions et déduit les intérêts de ses bénéfices.
Nos experts structurent votre groupe, assurent la consolidation comptable et optimisent les flux inter-sociétés dans le respect des règles de prix de transfert.
Gestion de patrimoine et transmission
La SCI est un outil de transmission redoutable : abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, et démembrement possible pour réduire la valeur fiscale des parts transmises (barème de l’article 669 du CGI).
Nos experts intègrent la dimension patrimoniale dès le premier investissement : choix de la structure, clauses statutaires, anticipation de la fiscalité de sortie. Chaque bilan annuel est aussi une réflexion sur l’objectif à long terme.
- Les experts-comptables du collectif
Pourquoi choisir EARN pour votre immobilier ?
Un accompagnement complet, de la tenue comptable au pilotage stratégique.
Des entrepreneurs et investisseurs
Chez EARN, votre interlocuteur est un expert-comptable indépendant qui a créé son propre cabinet et qui investit lui-même dans l'immobilier. Il connaît les contraintes d'un investisseur parce qu'il les vit. Cette expérience change la nature du conseil : on ne parle pas de théorie, on parle de décisions concrètes avec de l'argent réel en jeu.
La spécialisation immobilier, pas le généralisme
Un cabinet généraliste traitera votre SCI à l'IS comme n'importe quelle société commerciale. Nos experts connaissent les spécificités des amortissements immobiliers, les subtilités du régime LMNP post-réforme 2025, la TVA sur marge des marchands de biens, et les mécanismes de transmission patrimoniale. Pas de formation sur votre dossier.
Un collectif, pas un cabinet isolé
Expert-comptable, DAF externalisé, conseil juridique, gestion de patrimoine, coaching business : le Collectif EARN regroupe toutes ces compétences. Quand votre question dépasse la comptabilité pure (structuration de holding, pacte d'associés, stratégie de transmission), vous avez un écosystème complet. Pas besoin de courir après trois prestataires qui ne se parlent pas.
Source de profit, pas un coût
Un régime fiscal mal choisi sur une SCI, c'est des milliers d'euros perdus sur 10 ou 20 ans. Un amortissement LMNP mal calculé, c'est un redressement fiscal. Une plus-value mal anticipée, c'est une facture surprise à la revente. Nos honoraires se remboursent par les économies et les erreurs évitées.
- La méthode EARN
Pourquoi choisir EARN comme expert-comptable immobilier ?
Parce qu’on ne se contente pas de tenir vos comptes. On comprend votre business et on vous aide à piloter vos investissements immobiliers au quotidien.
Diagnostic immobilier (gratuit)
On fait le point sur votre patrimoine : nombre de biens, structures en place (nom propre, SCI, LMNP), régimes fiscaux actuels, objectifs (achat, revente, transmission, optimisation). En 30 minutes, on identifie vos angles morts et vos leviers d’optimisation.
Matching avec le bon expert
Selon votre profil (investisseur locatif, marchand de biens, promoteur, multi-SCI), on vous connecte avec l’expert-comptable du Collectif le plus pertinent. Pas de junior, pas de collaborateur débutant : un expert qui connaît votre problématique.
Onboarding et reprise comptable
Connexion de vos comptes bancaires, reprise de l’historique comptable, vérification des tableaux d’amortissement existants, paramétrage des déclarations. Si vous changez de comptable, on reprend tout sans interruption.
Accompagnement proactif
Votre expert ne se contente pas de produire le bilan en fin d’année. Il surveille vos seuils (LMNP/LMP, micro-BIC), anticipe les échéances fiscales (CFE, taxe foncière, déclarations 2072/2065), vous alerte sur les évolutions législatives et challenge votre stratégie patrimoniale à chaque opération. Un copilote, pas un rétroviseur.
- Les outils maîtrisés
On parle le même langage que vos outils
Les investisseurs immobiliers utilisent des outils spécifiques. Votre expert-comptable doit les maîtriser nativement.
- Comptabilite et finance
- Pennylane,
- Tiime,
- Sage,
- Finthesis
- Gestion locative
- Rentila,
- Smovin,
- Ownily,
- Masteos,
- Hektor
- Gestion et facturation
- Sellsy,
- Axonaut,
- Odoo,
- Pour aller plus loin
Services complémentaires
Voici les services qui peuvent compléter votre projet.
Prêt à transformer votre entreprise avec le bon partenaire ?
Prenons 15 minutes pour échanger sur votre entreprise et vos besoins.
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Questions fréquentes sur l'expert-comptable immobilier
Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ?
Non, aucune obligation légale pour une SCI à l’IR avec une comptabilité simple. Mais dès que vous optez pour l’IS, la tenue d’une comptabilité d’engagement en partie double devient obligatoire : bilan, compte de résultat, annexes, liasse fiscale 2065. Même à l’IR, un expert-comptable est fortement recommandé dès que vous avez plusieurs biens ou associés, ne serait-ce que pour éviter un risque de fictivité de la société et sécuriser vos déclarations.
SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
À l’IR, la SCI est transparente : les revenus fonciers remontent aux associés et sont imposés au barème progressif (+ 17,2% de prélèvements sociaux). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. La plus-value bénéficie d’abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). À l’IS, la SCI amortit le bâti, ce qui réduit le résultat imposable pendant l’exploitation. Mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et taxée à 25%, sans abattement. L’IS est souvent plus intéressant si vous ne prévoyez pas de revendre à court terme et si votre TMI dépasse 30%. Nos experts simulent les deux scénarios sur votre horizon de détention réel avant de vous orienter.
Quelles sont les réformes LMNP 2025-2026 à connaître ?
Deux réformes majeures. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la phase de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf résidences de services sous bail commercial). Depuis 2026, la loi Le Meur durcit la fiscalité des meublés de tourisme non classés : seuil micro-BIC abaissé à 15 000 euros, abattement réduit à 30%. Les meublés classés conservent 77 700 euros et 50% d’abattement. Les locations meublées longue durée ne sont pas impactées. Les prélèvements sociaux sur les revenus BIC LMNP passent à 18,6% en 2026. Pour les plus-values à la revente, le taux reste à confirmer par la doctrine administrative. Le régime réel (déduction des charges + amortissements) reste le plus performant dans la majorité des cas.
Combien coûte un expert-comptable pour l'immobilier ?
À titre indicatif (honoraires libres, variables selon la complexité et le cabinet) : comptez entre 300 et 600 euros HT par an pour une SCI à l’IR simple, entre 800 et 2 000 euros HT par an pour une SCI à l’IS avec comptabilité complète, et entre 400 et 800 euros HT par an pour un LMNP au régime réel. Chez EARN, on considère ces honoraires comme un investissement : un régime fiscal bien choisi ou une erreur d’amortissement évitée peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie sur la durée de détention.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP au régime réel ?
L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier de vos revenus locatifs. Le bâti s’amortit généralement sur 20 à 40 ans (2,5 à 5% par an), le mobilier sur 5 à 10 ans. Cette déduction comptable réduit ou annule le résultat imposable sans sortie de trésorerie réelle. Mais depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela favorise les stratégies de détention longue : l’exonération totale de plus-value (impôt) intervient après 22 ans de détention. Un expert-comptable spécialisé calibre vos durées d’amortissement, ventile correctement la valeur entre terrain et bâti, et anticipe la fiscalité de sortie.
Qu'est-ce que la TVA sur marge pour un marchand de biens ?
Le marchand de biens est assujetti à la TVA, mais dans la plupart des cas, la TVA s’applique sur la marge et non sur le prix de vente total. La base taxable est la différence entre le prix de vente TTC et le prix d’achat (+ frais d’acquisition). Le taux est de 20%. Ce régime s’applique quand le bien a été acquis auprès d’un particulier ou d’un assujetti qui n’a pas collecté de TVA. Quand le bien a été acheté avec TVA récupérable (neuf, VEFA), c’est la TVA sur le prix total qui s’applique. La distinction entre les deux régimes est cruciale : une erreur de régime peut coûter 20% du prix de vente. Nos experts sécurisent chaque opération.
Holding immobilière : à partir de quand est-ce pertinent ?
Il n’existe pas de seuil légal pour créer une holding patrimoniale. En pratique, elle devient souvent pertinente à partir de 3 SCI ou d’un patrimoine immobilier significatif, mais chaque situation mérite une simulation personnalisée. Elle permet de centraliser la trésorerie, de remonter les dividendes des filiales en quasi-franchise d’impôt (régime mère-fille, exonération à 95%), de mutualiser les emprunts et de faciliter la transmission. Le coût de gestion supplémentaire (comptabilité de la holding, conventions de trésorerie, formalisme juridique) est compensé par l’optimisation fiscale dès que les flux entre structures sont significatifs. Nos experts évaluent le rapport coût/bénéfice avant de vous proposer ce montage.
EARN propose-t-il la gestion de patrimoine intégrée ?
Oui, et c’est l’un des atouts du Collectif. L’immobilier n’est qu’un compartiment de votre patrimoine global. Nos experts intègrent la dimension patrimoniale dès le départ : arbitrage SCI vs nom propre, stratégie de démembrement, donation de parts, anticipation de l’IFI, équilibre entre immobilier et placements financiers. L’objectif : que chaque décision comptable serve votre stratégie patrimoniale long terme.